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買ってはだめな新築アパート 8/50

新築アパート

数年前に

会社で一棟

購入したが

CFネッツ山内さんのYouTube動画に

『こんな新築アパート買ったらダメ』という

ドキッとするテーマが投稿されていたので

要約をお知らせします。

 

 

最近の不動産の市況は

土地価格が上がってきているらしい

 

しかし

 

となると

新規にアパートを企画しようと思っても

高く手仕入れられない

 

土地建物がいくらならいいのか?

 

総額9200万で 土地が5000万で建物が4200万だとすると

7%で企画できていたものが

 

土地が上がってきて企画できない

アパート販売業者はどうするかというと

 

土地の仕入れを周辺に広げていく

 

広げれば土地代が下がってくるので一見

収支が合うように見える

 

しかし駅からの距離が遠くなると

今まで通りの狭いアパートだと

収支が合わなくなってくる可能性が

 

となると

不正が行われることも

銀行への資料を改ざんして

売ることだけを考えるようになる

 

今の情勢でエリアの情勢に合わせたアパート作れるの?

それは無理

 

需要がないおかしな企画を無理に売ることがある

 

数字を合わせるために一戸あたりの面積を小さくしたりする

だから

 

この時期に

コンスタントに数字を上げている

50棟以上販売しているような業者の物件は要注意

 

 

危険な投資用アパートの見分け方

 

1)人口減少が進んでいる地域

 

日本はこれから二極化

その物件のアパートのエリアが

 

増える方なのか減る方なのかまずチェックする

※周りが田んぼばかりで人口増える?

人口の予測をしっかりとデータで確認する

 

2)エリアにマッチしない間取り

 

そのエリアで戦える広さ間取りを確認

個人では難しいが

手間を惜しまず、周辺業者に聞いてみる

家賃設定も同時に聞いてみる

売主が提示した家賃しっかりと精査しないと

いけない

 

3)新築なのにペット可?!

 

なぜ新築なのにペット可なの?

そうまでしないと入らないという事もある

という事はその分その物件自体に力がないということ

ペットを入れることで部屋が傷めば

その分のマイナスはオーナーの負担になる

敷金多めに取ればいいというが

相対的に問題がある事には変わりがない

 

4)管理物件の入居率99%

 

管理物件の入居率99%?

原状回復工事期間を空室期間に含めないなど

実際の売上とは違う数字を使っている

不動産管理業者は疑うべき

 

 

売主が業者の場合

⇒相場より利益がのせられている場合がある

管理してもらってるから大丈夫ではない

 

まとめ

年間何十棟も販売している場合、企画と

販売に無理がある業者が多いので注意が必要

 

 

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