相続

税の税制の改正が

あってから

ますます

増えてきたのが

所有の土地の上に

建物（アパート）を建築して

相続税の額を節税するというもの

 

 

 

その仕組みが行き過ぎて

 

本来、賃貸事業などすべきでない場所に

単純に節税になるからという理由だけで

 

次々とｱﾊﾟｰﾄが建設されていて

問題になっている

 

 

そもそも

ｱﾊﾟｰﾄを建設して節税になるとはどういう仕組みなのか？

 

 

 

水曜日のセミナーで

簡単に説明していたので

解説してみます

 

 

例として

【設定条件】

土地相続税評価額（更地で所有したままの評価額）

1億5千万円

そこにｱﾊﾟｰﾄを建築

ｱﾊﾟｰﾄの建設費

5千万円

→自用（自分で使う）建物の評価額

5千万円×0.6

借地権割合を0.7

相続税の限界税率を40％とする

と設定する

 

 

 

【更地のまま相続した場合】

1億5千万円（更地の評価額）×40％=

60千万円（現在の相続税額）①

 

 

 

【ｱﾊﾟｰﾄを建築した場合】

1）土地（貸家建付地評価額）

=自用地相続税評価額×（1-借地権割合×借家権割合）

つまり自用土地の評価額から上に載っている建物の借地権の価格を差し引く

=（1億5千万円）×（1-0.7×0.3）=118,500,000円②

 

 

2）貸家評価額

=自用建物評価額×（1-借家権割合）

=5千万円×0.6×（1-0.3）

=21,000,000③

 

 

 

3）借入金残高（建物を全額借入金で建設）

→マイナスの相続税評価額

△5千万円④

 

 

4）建物を建てた場合の相続税評価額の合計

②+③+④=118,500,000+21,000,000-50,000,000

=89,500,000円

 

 

 

→相続税額は

89,500,000×40％=35,800,000⑤

 

 

 

【節税効果】

更地で相続した場合の納税額－ｱﾊﾟｰﾄを建築した場合の納税額

＝①－⑤＝24,200,000円

となる

 

 

 

 

建物を建てることで

土地の評価額が→貸家建付地になり減少

 

 

建物は実際の建築代金の６割程度が評価額なので

それでも減少

 

 

 

よって節税効果が得られる

 

 

 

評価額が下がることで税率も下がる可能性があり

 

その場合はさらに効果が見込める

 

 

ここで、ポイントは

 

土地の上に建物を立てれば

間違いなく相続税を節税できるということ

 

 

ところが

この収支は運営時点を考慮していない

 

 

もし賃貸事業に向かない土地に

相続税が節税になるという理由だけで

ｱﾊﾟｰﾄ建築すると

 

本末転倒になりかねない

しっかりとしたコンサルタントの

アドバイスをもらう必要がある