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不動産投資入門 10年後の売値を意識する 23/50
2019/06/13
その投資がうまくいっているかどうか
毎月賃料が入ってきていても
その物件の
市場での取引価格が下がっていると
何にもならない
そこで
10年後の売値を
投資決定の判断に加える
つまり
10年運用して売却すると
手元にどれだけのお金が残るか
を考慮にいれる
10年間
投資を続けると
毎年一定のキャッシュフローが入る
総売り上げ(GPI)
から
運営費(OPEX)を差し引いた額
NOI(ネットオペレーティングインカム)
が
手のこり
今回は
銀行への返済は考えないとして
全額
自己資金として考えると
NOI×10年分=
これが
賃貸でのキャッシュフロー
そして
その物件の購入と売却でどのくらい
手元に残るか
マイナス要因は
購入時の物件代金
と諸費用
それから10年後の売却時の
諸費用
仲介料など
プラス要因は
物件の売却価格
だからこの予想を立てるためには
10年後の売却価格を予想しなければならない
新築で購入した物件の場合は
10年の価値の低下はかなりあるので
それを見込む
また
値上がりが期待できる地域であれば
その価格を盛り込む
その差し引きの額
つまり
キャピタルゲイン(ロス)がどのくらいあるか
を予想し
先ほどの
賃貸の運営でのキャッシュフローの合計と
キャピタルゲイン(ロス)を
合わせた額が
トータル10年間のキャッシュフロー
つまり
10年後売却することを想定することで
物件の選別を考えることで
さらに不動産の価値がどうかわかってくる