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不動産投資の基本 利回り?  20/50

2019/06/07

 

 

昨日は

 

GPI

 

グロスプロフィットインカム

 

をどう予想するか?

 

について説明したが

 

 

今日は

 

投資した金額に対する

 

リターンの計算

 

 

リターン計算だけに

 

よく

 

不動産の広告にあるように

 

表面利回りはあまり意味がない

 

どんなに高くても

 

大事なのは

 

 

NOI(ネットッペレーティングインカム)

 

つまり

 

GPI-運営費(OPEX)

 

運営費は

 

管理費

 

清掃費などの運営費

 

そして

 

固定資産税など

 

年間に必ずかかる費用

 

 

このNOIの総支出に対する割合

 

がFCR (フリーアンドクリアリターン)

 

 

この場合の分母は

 

物件価格だけでなく

 

登記費用や

 

手数料などの諸費用を加えたもの

 

 

つまり

 

FCRとは

 

正味の利回り

 

この場合はすべて自己資金の場合の計算

 

 

このFCRを比較することで

 

現時点での

 

物件の力がわかる

 

 

実際は

 

GPIがどのくらい確実か

 

将来値上げが見込めるのか

 

それとも

 

値下がりが予想されるのか

 

建築費の修繕はどのくらいかかるのかなどで

 

物件の価値は変化してくる

 

でもこのFCRがもっとも基本的なレート

 

だからまずこれを確認することが肝要

 

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