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不動産投資の基本 利回り? 20/50
2019/06/07
昨日は
GPI
グロスプロフィットインカム
をどう予想するか?
について説明したが
今日は
投資した金額に対する
リターンの計算
リターン計算だけに
よく
不動産の広告にあるように
表面利回りはあまり意味がない
どんなに高くても
大事なのは
NOI(ネットッペレーティングインカム)
つまり
GPI-運営費(OPEX)
運営費は
管理費
清掃費などの運営費
そして
固定資産税など
年間に必ずかかる費用
このNOIの総支出に対する割合
がFCR (フリーアンドクリアリターン)
この場合の分母は
物件価格だけでなく
登記費用や
手数料などの諸費用を加えたもの
つまり
FCRとは
正味の利回り
この場合はすべて自己資金の場合の計算
このFCRを比較することで
現時点での
物件の力がわかる
実際は
GPIがどのくらい確実か
将来値上げが見込めるのか
それとも
値下がりが予想されるのか
建築費の修繕はどのくらいかかるのかなどで
物件の価値は変化してくる
でもこのFCRがもっとも基本的なレート
だからまずこれを確認することが肝要