投資物件を客観的に評価できる指標

 

が数字での評価

 

 

物件のイメージでなく

 

しっかりと

 

数字で評価することが大切

 

 

 

まず最初に見る数字は

 

 

①ＧＰＩ

 

（グロスプロフィットインカム）

 

つまり

 

満室状態で稼働した場合どれだけの売り上げを生み出すか

 

この数字が

 

シッカリしたものであるかどうかの検討が大事

 

つまり

 

市場でいつでも入居が見込まれる数字なのか

 

仲介業者が無理をして

 

作った数字なのか

 

 

そしてこの数字は

 

将来どうなるのか

 

上がるのか下がるのか？

 

 

それを読むことができれば

 

あとはそんなに難しくない

 

 

ここから現実的な売り上げを導くために

 

空室率などを考慮するが

 

ここでは省略して

 

 

②ＯＰＥＸ

 

（オペレーティングｺｽﾄ）

 

つまり運営費

 

これはほぼ確定値

 

管理費は通常

 

売上の5％

 

固定資産税都市計画税も確定値で

 

清掃費や消耗品の価格など

 

管理費以外に運営上の実費を見込む

 

当然それは建物の大きさに比例する

 

 

①のＧＰＩから

 

 

②のＯＰＥＸを引いた価格が

 

 

③ＮＯＩ

 

ネットオペレーティングインカム

 

つまりこの物件に見込まれる

 

年間の粗利益

 

 

この数字がこの物件の本来の価値となる

 

この価格と

 

実際に投資する金額の割合を考えながら投資する

 

 

 

まずこれだけの数字が基本中の基本

 

当たり前といえばそれまでだが

 

ポイントはＧＰＩをどう読むかというところ