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不動産投資入門 借入金の利用 33/50

 

不動産は

基本的に

自己資金だけでやるのは

難しい

 

 

当然

に銀行からの融資を利用することになる

 

 

その場合の

チェックポイントは?

 

 

 

ここで基本的な数字をもう一度整理する

 

①総投資額

物件価格+諸費用

諸費用がわからない場合物件価格の7%程度を見込む

 

 

②NOI(ネットオペレイティングインカム)

総収入(GPI)から空室率等を差し引き

そこから運営費(OPEX)減じ

正味の収入を表したもの

 

 

③FCR

NOIと総投資額の割合

この物件の実力

 

 

 

仮に

借入金を1000万円利用し

その条件が30年 2%固定 元利均等返済

という条件で

借入を実行した場合

 

 

 

一年間の返済額

(元本+金利)

467,532円となる

 

この銀行への返済分をADSという

 

 

②のNOIからADSをさしい引いた残り

これが

自分の正味のキャッシュフローとなる

 

 

※K%とは

「銀行の投資利回り

つまり

借入金に対する年間返済額の%」

 

 

上記の

2%の30年固定の場合は

K%は467,532÷1000万円=4.67%となる

 

この割合が③のFCRより低ければ

投資家は

自己資金に対する取分の金額(利回り)が増加する

 

 

このことを

「レバレッジが効いている」

と表現する

 

 

だからFCRが高ければ

借入することがプラスに働くことがある可能性が高いということ

 

借入も上手に利用すれば

 

資産形成の大きな助けとなる!!

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