その投資がうまくいっているかどうか

 

毎月賃料が入ってきていても

 

 

 

その物件の

 

市場での取引価格が下がっていると

 

何にもならない

 

 

そこで

 

10年後の売値を

 

投資決定の判断に加える

 

 

つまり

 

10年運用して売却すると

 

手元にどれだけのお金が残るか

 

 

を考慮にいれる

 

 

 

10年間

 

投資を続けると

 

毎年一定のキャッシュフローが入る

 

 

総売り上げ（ＧＰＩ）

 

から

 

運営費（ＯＰＥＸ）を差し引いた額

 

ＮＯＩ（ネットオペレーティングインカム）

 

が

 

 

手のこり

 

今回は

 

銀行への返済は考えないとして

 

全額

 

自己資金として考えると

 

ＮＯＩ×10年分=

 

これが

 

賃貸でのキャッシュフロー

 

 

そして

 

その物件の購入と売却でどのくらい

 

手元に残るか

 

 

マイナス要因は

 

購入時の物件代金

 

と諸費用

 

それから10年後の売却時の

 

諸費用

 

仲介料など

 

 

プラス要因は

 

物件の売却価格

 

 

 

だからこの予想を立てるためには

 

10年後の売却価格を予想しなければならない

 

新築で購入した物件の場合は

 

10年の価値の低下はかなりあるので

 

それを見込む

 

また

 

値上がりが期待できる地域であれば

 

その価格を盛り込む

 

 

 

その差し引きの額

 

つまり

 

キャピタルゲイン（ロス）がどのくらいあるか

 

を予想し

 

 

 

先ほどの

 

賃貸の運営でのキャッシュフローの合計と

 

キャピタルゲイン（ロス）を

 

合わせた額が

 

 

トータル10年間のキャッシュフロー

 

 

つまり

 

10年後売却することを想定することで

 

物件の選別を考えることで

 

さらに不動産の価値がどうかわかってくる