INFORMATION

収益物件が高いか安いかどう判断する?  22/50

2019/06/11

 

 

モノの値段は

 

どう決まる?

 

 

市場で

 

需要と供給できまるの

 

そういうものもある

 

例えば石油とか

 

 

農産品とか

 

 

通常の商品は

 

お店で売っている値段で売れるかどうか

 

 

さて

 

不動産の取引値段を決める要素は

 

様々な

 

事情が個別で違う

 

不動産

 

ましてや同じものは一つしかない

 

 

そこで

 

基準となる

 

数字が

 

キャップレートというもの

 

 

このレートは

 

 

総売り上げ

 

GPI(グロスプロフィットインカム)

 

から

 

OPEX(管理費、清掃費、固定資産税などの運営費)

 

 

を引いた

 

NOI=GPI-OPEX

 

このNOI(ネットオペレーティングインカムを)

 

建物価格で

 

除したもの

 

がキャップレート

 

 

 

このキャップレートが

 

 

地域ごと

 

そして

 

その収益物件の規模、種別ごとにある程度決まっている

 

だから

 

この地域で

 

この価格が高いか安いかを判断する基準は

 

その価格で現在のNOIを割ってみて

 

でてきたレートが

 

相場より高いか低いか

 

高ければ割安だし低ければ割高

 

 

これは高ければいいというわけではない

 

 

つまり

 

キャップレートが低い地域というのは

 

立地がいいということ

 

賃料が安定的で

 

将来的に値上がりの可能性もある

 

 

 

収益物件で

 

もっとも

 

賢いやり方は

 

このキャップレートが

 

将来低くなっていく場所に投資するということ

 

 

例えば

 

今後

 

インバウンド需要が期待できるとすれば

 

羽田は拡張され

 

羽田周辺

 

沿線のキャップレートは

 

それに応じて低くなることが予想される

 

そのあたりの将来の予想をするのが

 

不動産投資の

 

面白みの一つでもある

 

 

 

アメリカの場合のキャップレートは

 

公表されているが

 

日本の場合

 

個別の不動産投資会社が独自の指標を出している

 

その正確な数字をつかむことが

 

割高割安

 

を見分けるうえで重要になる

 

一覧に戻る