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投資用不動産をどう選ぶ? 38/50
2018/07/18先週CFネッツさんの
セミナーに行ってきて
不動産の目利きの方法について学んだので
お知らせします。
まず、物件情報をもらったら
①図面からわかる事
・総戸数 戸数は多い方が管理面でお得なことが多い
まず個数が多いという事は修繕などのめんで効率がいいだけでなく
管理会社に委託する際も無理がとおりやすい
さらに手間がかからないことが多い
・管理費 管理費は多すぎると収益を圧迫する
一方で少なすぎると 将来追加で集金される可能性もある
既修繕積立の額もチェックする
・専有面積
・交通便 生活上の利便性は駅からの距離だけでなくその駅の実力に大きく左右される
・耐震基準 昭和56年5月以前に建築確認を取得している場合は旧耐震の規定なので構造的に問題がある場合も
・その他
立地権利
オートロックの有無
洗濯機置き場の有無
部屋の位置
エレベーターの有無
管理人の勤務形態
管理方法
土地持ち分
築年数 等々
②ネットからさらに情報を
最近はスーモやホームズなど
賃貸経営に関する情報を多数公開している
また
グーグルマップなどから現地の様子
建物のおおよその様子もつかめる
③現地の調査
・周辺環境立地の確認
・外観チェック
・共用部(建物・設備)
・教養部(管理状態)
・運営状況(財務・修繕)
・入居者のチェック
④数字のチェック
賃料
利回り
費用等々
⑤市況をチェック
売り時買い時
周辺の開発状況
人口増加/減少
不動産は金融機関の貸し出し姿勢によって 価格が上昇したり下落したりする
それは貸出の条件が緩くなると市場に参加する人が増加して需要が増えるため
不動産の経営は
一に立地
二に立地
そして
購入時のチェックがすべてともいえる
購入した後でできる努力は少ないため
どれだけチェックできるかがポイントになる
利回り目安としては
ネット収入で5%
都心では3%を切る物件も出てきている
自分の財務状況
目的などで、立地と賃料のバランスを考える